Uporabna dozvola

Završetak graditeljskih radova označava početak završne faze investicijske izgradnje, a to je ishođenje uporabne dozvole te upis prava vlasništva.

Moja kućica, moja slobodica

Kuća ili stan kao sinonim za samostalnost porodice materijalno je u središtu života svakog čovjeka. Razlog za veselje je oduvijek bilo imati svoj stan, svoju kuću upravo iz razloga što su one oaze i utočište za obitelj – ne kaže se uzalud “Moja kućica, moja slobodica“!

I kada ste se odlučili na korak da želite izgraditi svoj vlastiti dom, čeka vas dugotrajan proces – od njezinog projektiranja, prikupljanja potrebne dokumentacije za izgradnju kuće koja obuhvaća idejni projekt gradnje, rješenje o uvjetima građenja, dokaz o vlasništvu, geodetski elaborat…pa zatim gradnja, opremanje te tehnički pregled i ishođenje uporabne dozvole.

Ako vam se nakon svih ovih informacija učini kako je pred vama dugotrajan i mukotrpan posao, ne brinite, ne očekuje vas Sizifov posao, ali u svakom slučaju u nekim situacijama trebate se naoružati strpljenjem i pokušati se što bolje informirati i pronaći korisne informacije dok za izvođenje građevinskih radova trebate izabrati kvalitetnu tvrtku.

Jedna od najtežih etapa svakako je ishođenje potrebne dokumentacije za gradnju kuće i preporuka je da se za sve informacije oko gradnje kuće, kao i ishođenja uporabne dozvole obratite stručnjacima, a prije nego što se upustite u gradnju kuće, jedno od pomoćnih korisnih rješenja su i forumi gdje možete pronaći odgovore na konkretna pitanja koja će vas zaokupljati. Isto tako u zadnje vrijeme na webu možete pronaći i korisne i sadržajno bogate internetske stranice kao i blogove na temu izgradnje kuća gdje su neki korisnici podijeli svoja iskustva u realiziranim projektima te su digitalno dokumentirali sve etape izgradnje vlastitog doma kao i težak put kroz birokratsku šumu, probleme s financiranjem, odabirom i pronalaskom kvalitetnih izvođača, potrebnog građevinskog materijala kao i izvedbom i nadzorom svih radova.

Koje dokumente trebate imati pri podnošenju zahtjeva za uporabnu dozvolu, što je tehnički pregled građevine i kako izgleda te tko je obvezan prisustvovati pregledu? Možete li prodati nekretninu bez uporabne dozvole?

Imamo sve odgovore za vas!

Prema zakonu o gradnji (NN 153/13, 20/17, 39/19 i 125/19) izgrađena ili rekonstruirana građevina da bi se mogla početi koristiti potrebno je ishoditi uporabnu dozvolu. Uporabna dozvola formalna je potvrda koja potvrđuje da je vaš objekt legalan, odnosno zakonito izgrađen i u skladu s tim da ga možete koristiti ili staviti u pogon. Bez uporabne dozvole građevina se ne bi smjela koristiti.

Tko podnosi zahtjev za izdavanje uporabne dozvole, nadležnom tijelu za upravne poslove graditeljstva?

• Investitor
• odnosno vlasnik građevine

U Republici Hrvatskoj veliki broj građevina je sagrađen i upotrebljava se bez uporabne dozvole. Od 2007. sve građevine moraju imati uporabnu dozvolu, dok se za građevine starije od 2007., a koje su sagrađene u skladu s građevinskom dozvolom izdaje uvjerenje za uporabu (to je dokument koji zamjenjuje uporabnu, a čime se potvrđuje da je objekt sagrađen u skladu s projektom i dozvolom, bar u pogledu vanjskih gabarita (jer je drugo, npr. kvalitetu gradnje i protupotresnu sigurnost nemoguće utvrditi- pošto nije bilo nadzora). Građevine izgrađene do 15.02.1968. ne trebaju takve dozvole, već se za njih ishodi Uvjerenje o postojanju prije 1968. godine.

Kako je započeo aktivniji program subvencioniranja stambenih kredita, banke inzistiraju na uporabnoj dozvoli i za kredite koje ne subvencionira država. Veliki problem je što se do velikog broja uporabnih dozvola ne može doći ili ne postoje, naročito za građevine koje su izgrađene prije 1968. godine.

Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole mora sadržavati:

• fotokopiju građevinske dozvole odnosno glavnog projekta ukoliko za radove nije bila potrebna građevinska dozvola
• podatke o sudionicima o gradnji
• pisanu izjavu izvođača o izvedenim radovima
• završno izvješće glavnog nadzornog inženjera
• izjavu ovlaštenog inženjera geodezije
• geodetsku snimku izvedenog stanja
• energetski certifikat zgrade

Po završetku radova investitor u elektroničkom obliku putem sustava eDozvola ili u nadležnom upravno tijelu za graditeljstvo i prostorno uređenje (popis po županijama dostupan na službenoj stranici Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine) podnosi zahtjev za izdavanjem uporabne dozvole. Ministarstvo ili nadležno upravno tijelo je dužno u roku od trideset, odnosno petnaest dana od dana primitka urednog zahtjeva obaviti tehnički pregled građevine. Tehnički pregled je nužni korak koji predstoji ishođenju uporabne dozvole.

Uporabna dozvola za obiteljsku kuću

U roku od 8 dana od izvršenog tehničkog pregleda građevine, pod uvjetom da je građevina izgrađena u skladu s izdanom građevinskom dozvolom i tehničkim propisima za određenu vrstu građevine te da je dostavljena sva propisana dokumentacija, uporabna će dozvola biti izdana.

Svrha uporabne dozvole i tehničkog pregleda koji joj prethodi je u tome da je tehničko povjerenstvo na terenu, a službenici nadležnog ureda uprave graditeljstva u svojim uredima još provjere jesu li dobro obavili posao kada su izdali dotičnu građevinsku dozvolu, da provjere priključenje građevine na prometnu površinu, da je otpadni materijal uklonjen i da je sve dovedeno u uredno i sigurno stanje.

Tko prisustvuje tehničkom pregledu?

Na tehnički pregled se pozivaju svi sudionici u gradnji (investitor, projektant, nadzor, revident i izvođač)  i svi predstavnici javnopravnih tijela koja su u postupku lokacijske odnosno građevinske dozvole utvrdili posebne uvjete. Ovo je izuzetno važno kako bi se prilikom tehničkog pregleda voditelju tehničkog pregleda i predstavnicima javnopravnih tijela omogućila pojašnjenja potrebna za obavljanje pregleda. Voditelj postupka izdavanja uporabne dozvole se smatra voditeljem tehničkog pregleda iako ministarstvo može za svog predstavnika odrediti neovisnu osobu. Ako netko od sudionika u gradnji ne može prisustvovati tehničkom pregledu, voditelj na osnovu toga tehnički može odgoditi ili odraditi provedbu onih radnji koje se mogu provesti bez nedostajućeg sudionika. Ipak, ponekad situacija dopušta pismeno očitovanje sudionika u slučaju nemogućnosti fizičke prisutnosti.

Ako predstavnik javnopravnog tijela nije prisustvovao tehničkom pregledu niti je u roku 8 dana dostavio mišljenje o izgrađenosti građevine u skladu s građevinskom dozvolom smatrat će se da je mišljenje dano i to kao pozitivno.

Zanima Vas kako izgleda tehnički pregled građevine i u kojem roku se izdaje uporabna dozvola?

Cijeli proces prati evidentiranje informacija u Zapisnik o tehničkom pregledu. Zapisnik o tehničkom pregledu sadrži podatke poput: prisutnih sudionika u gradnji i predstavnika javnopravnih tijela, podatke o građevinskoj dozvoli i glavnom projektu kao njenom sastavnom dijelu, podatke o iskolčenju građevine, popisu građevinskih dnevnika, izjavama nadzornog inženjera, izvođača, projektanta i revidenta te drugim podacima ovisno o okolnostima gradnje.

Unose se podaci značajni za izdavanje uporabne dozvole i to naročito u pogledu ispunjavanja  temeljnih zahtjeva za građevinu i lokacijskih uvjeta. Naposljetku svi prisutni potpisuju Zapisnik te ako se utvrdi da je građevina izvedena prema projektu i građevinskoj dozvoli, uporabna dozvola se izdaje u roku od osam dana.

Što se događa ako ne dobijete uporabnu dozvolu?

Moguće je odbijanje zahtjeva za izdavanje uporabne dozvole ako se prilikom pregleda građevine uoče nedostatci i manjkavosti. Ako dođe do takvog slučaja, investitor se upućuje na popravak nedostataka u roku od devedeset dana ukoliko korekcija nedostataka ne uzrokuje izmjenu i/ili dopunu građevinske dozvole, odnosno glavnog projekta. Otklanjanje nedostataka bit će utvrđeno prilikom vođenja Zapisnika na novom tehničkom pregledu.

U slučaju kada glavni projekt predviđa korištenje jednog dijela građevine prije dovršetka cijele, što se događa?

Izdaje se uporabna dozvola za dio građevine te se na tehničkom pregledu cijelog objekta ne provode radnje i ne prikupljaju dokazi za dio koji je prethodno prošao tehnički pregled, odnosno ishodio uporabnu dozvolu.

Što morate znate o uporabnoj dozvoli, ako kupujete nekretninu?

Iako se nekretnine mogu prodavati bez uporabne dozvole, morate voditi računa da niti jedna banka neće na takvu nekretninu staviti hipoteku i dati stambeni kredit. Samim time se znatno smanjuje krug potencijalnih kupaca, a kupci zbog takvog činjeničnog stanja mogu dodatno snižavati cijenu nekretnine.

U prvom redu uporabna dozvola je dokaz da je nekretnina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom i da se smije upotrebljavati. Isto tako važno je pri samoj kupnji provjeriti legalnost građevine, a to znači građevinsku odnosno uporabnu dozvolu.

Važna napomena – sama građevinska dozvola nije dokaz! Naprimjer, postoji mogućnost da je tijekom gradnje povećana kvadratura prostora te da nisu plaćeni doprinosi odnosno ostala javna davanja, a sada bi vi kao kupac mogli snositi posljedice. Ako pak u budućnosti planirate i želite izvoditi radove na građevini za koje je potrebno ishoditi građevinsku dozvolu, nedostatak uporabne dozvole također će vam predstavljati problem.

Ako planirate kupiti nekretninu preko banke i u samom postupku odobravanja kredita, one će vas tražiti da predočite uporabnu dozvolu. Prodavatelj bi vam prije kupnje trebao predočiti Uporabnu dozvolu (ili Rješenje o izvedenom stanju) s klauzulom pravomoćnosti, a u slučaju da se ipak odlučite na kupnju prije ishođenja takvog dokumenta, angažirajte svakako arhitekta koji će provjeriti da li je ta nekretnina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, iako takav izlazak arhitekta na teren nema značaj službene potvrde o dozvoli uporabe građevine, on služi isključivo za potrebe vaše procjene mogućnosti kupnje i potencijalnih prepreka.

Uporabne dozvole za određene građevine;

• Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine
• Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. godine
• Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu, rekonstruiranu, obnovljenu ili saniranu u provedbi propisa o obnovi, odnosno propisa o područjima posebne državne skrbi
• Uporabna dozvola za građevinu koju je Republika Hrvatska stekla u svrhu stambenog zbrinjavanja
• Uporabna dozvola za građevinu čiji je akt za građenje uništen ili nedostupan

Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine

Za građevinu izgrađenu na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine tijelo graditeljstva može na zahtjev stranke, umjesto uporabne dozvole, izdati uporabnu dozvolu za građevinu izgrađenu na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine.

Uz zahtjev za izdavanje navedene uporabne dozvole prilažete građevinsku dozvolu, odnosno drugi odgovarajući akt. Dozvola se izdaje ako je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, odnosno drugim odgovarajućim aktom nadležnog tijela.

Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. godine

Građevina izgrađena do 15. veljače 1968. godine smatra se izgrađenom na temelju pravomoćne građevinske dozvole, a vrijeme izgradnje takve građevine utvrđuje se uporabnom dozvolom za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. godine koju po zahtjevu stranke izdaje tijelo graditeljstva.

Uz zahtjev za izdavanje uporabne dozvole trebate priložiti:

• kopiju katastarskog plana za katastarsku česticu na kojoj je građevina izgrađena
• dokaze da je građevina izgrađena do 15. veljače 1968. godine – Uvjerenje.

Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu, rekonstruiranu, obnovljenu ili saniranu u provedbi propisa o obnovi, odnosno propisa o područjima posebne državne skrbi

Građevina izgrađena, rekonstruirana, obnovljena ili sanirana u provedbi propisa o obnovi ili propisa o područjima posebne državne skrbi smatra se izgrađenom, odnosno rekonstruiranom na temelju pravomoćne građevinske dozvole ako tijelo graditeljstva za tu građevinu izda uporabnu dozvolu za građevinu izgrađenu, rekonstruiranu, obnovljenu ili saniranu u provedbi propisa o obnovi, odnosno propisa o područjima posebne državne skrbi.

Uz zahtjev za izdavanje dozvole prilažete:

• kopiju katastarskog plana za katastarsku česticu na kojoj je građevina izgrađena
• dokaz da je građenje, rekonstrukcija, obnova, odnosno sanacija građevine provedena u sklopu provedbe propisa o obnovi ili propisa o područjima posebne državne skrbi (ugovor o kreditu, ugovor o obnovi, akt tijela državne vlasti, zapisnik o primopredaji građevine i drugo).

Uporabna dozvola za takvu građevinu izdaje se nakon provedenog očevida na licu mjesta ako su uz zahtjev priloženi propisani dokumenti.

Uporabna dozvola za građevinu koju je Republika Hrvatska stekla u svrhu stambenog zbrinjavanja

Građevina koju je Republika Hrvatska kupila u svrhu stambenog zbrinjavanja smatra se izgrađenom na temelju pravomoćne građevinske dozvole ako tijelo graditeljstva za tu građevinu izda uporabnu dozvolu za građevinu kupljenu u svrhu stambenog zbrinjavanja.

Uz zahtjev za izdavanje dozvole trebate priložiti:

• kopiju katastarskog plana za katastarsku česticu na kojoj je građevina izgrađena
• potvrdu Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama kojom se potvrđuje da je građevina kupljena u svrhu stambenog zbrinjavanja.

Uporabna dozvola za takvu građevinu izdaje se nakon provedenog očevida na licu mjesta ako su uz zahtjev priloženi propisani dokumenti.

Uporabna dozvola za građevinu čiji je akt za građenje uništen ili nedostupan

Građevina čija je građevinska dozvola ili drugi odgovarajući akt uništena zbog prirodne nepogode, ratnih i drugih razaranja, djelovanja ili događaja smatra se izgrađenom na temelju pravomoćne građevinske dozvole ako tijelo graditeljstva za tu građevinu izda uporabnu dozvolu za građevinu čiji je akt za građenje uništen.

Uz zahtjev za izdavanje uporabne dozvole prilažete:

• kopiju katastarskog plana za katastarsku česticu na kojoj je građevina izgrađena
• dokaze da je građevinska dozvola, odnosno drugi odgovarajući akt uništen ili nedostupan.

Uporabna dozvola za takvu građevinu izdaje se u roku od osam dana od dana obavljenoga tehničkog pregleda ako se utvrdi da:

• je akt za građenje uništen i da je uništena arhiva tijela graditeljstva zbog prirodne nepogode, ratnih i drugih razaranja, djelovanja ili događaja
• se akt za građenje ne nalazi u drugom nadležnom arhivu
• je akt za građenje bio izdan
• su uz zahtjev priloženi propisani dokumenti.

Prije izdavanja uporabne dozvole provodi se očevid na licu mjesta.

I na kraju, ako vam se sve ovo čini prekomplicirano i frustrirajuće obratite se ovlaštenim tvrtkama koje nude usluge tehničkog savjetovanja i pripreme kao i ishođenja kompletne tehničke dokumentacije koja treba za tehnički pregled građevine za koju se izdaje uporabna dozvola i tako se poštedite stresa i ponekad bespotrebnih birokratskih zavrzlama. Trenutno na tržište izlazi usluga koja će riješiti sve te probleme umjesto vas, a o tome više na linku: One Stop Shop.

Ostale objave iz kategorije